«Действующее законодательство абсолютно не защищает оценщика»: Юрий Шарипов о сложностях работы специалистов по оценке

Профессия оценщика относится к редким: в России всего 22 тысячи таких специалистов. Об особенностях, сложностях профессии, стандартах работы и частых проблемах, с которыми сталкиваются оценщики, ПрофГид побеседовал с экспертом – директором компании «Независимая экспертиза, консалтинг, оценка». Кстати, недавно центр профориентации ПрофГид разработал точный тест на профориентацию, который сам расскажет, какие профессии вам подходят, даст заключение о вашем типе личности и интеллекте.

Шарипов Юрий Владиславович, директор ООО «НЭКО», член правления Фонда развития интеллектуальной собственности, оценщик, судебный эксперт, член экспертного совета СРО «Экспертный Совет», эксперт Санкт-Петербургского регионального отделения Общероссийской общественной организации «Деловая Россия».

ПрофГид. Оценщик все-таки больше бухгалтер, юрист, экономист или маркетолог?

Юрий Шарипов. Профессия оценщика требует знаний из разных областей. В первую очередь это, конечно, знания экономики, т. к. оценщик должен знать и понимать экономику оцениваемого объекта на разных этапах его жизненного цикла, механизмы рыночного ценообразования. Поскольку в основной массе отчетов об оценке определяется рыночная стоимость, т. е. наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке (наиболее вероятная цена сделки), то оценщик должен обладать знаниями в правовой сфере, касающейся особенностей эксплуатации, функционирования, налогообложения и совершения сделок с такими объектами. Оценивая активы либо бизнес различных предприятий, оценщик сталкивается с необходимостью изучения различных бухгалтерских документов и финансовой отчетности, соответственно, он должен иметь определенные знания бухгалтерского учета и финансового анализа. Анализируя рынок, оценщик должен использовать в своей работе приемы и методы из области маркетинга.

Плюсом к этому каждый тип объектов требует дополнительно специфических знаний. Так, например, оценщик недвижимости должен иметь базовый набор знаний из строительной сферы; оценщик машин и оборудования должен знать типы и области применения оборудования, технологии, где оно используется; оценщик бизнеса должен понимать особенности отрасли, в которой функционирует оцениваемый бизнес; оценщик интеллектуальной собственности должен знать особенности правовых режимов интеллектуальной собственности, быть в курсе мировых трендов в инновационной сфере, уметь работать с различными международными базами данных по лицензионным сделкам.

ПрофГид. Чем работа оценщика отличается от работы аудитора или строительного эксперта?

Юрий Шарипов. Основная работа аудитора – аудит заключается в проведении независимой проверки бухгалтерской (финансовой) отчетности предприятия с целью подтверждения ее достоверности. Кроме этого, аудиторы занимаются вопросами налогового, бухгалтерского и управленческого консультирования.

Задача строительного эксперта заключается в проведении технических экспертиз зданий, строений и сооружений – например, исследование технического состояния строений, несущей способности конструктивных элементов, экспертиза строительного проекта, определения нормо-часов, затраченных на строительство и т.  д. и т. п.

Работа оценщика всегда заключается в определении стоимости какого-либо объекта. При этом, производя расчеты, оценщик может при необходимости опираться на результаты специальных экспертиз – аудиторские заключения, строительно-технические экспертизы, результаты патентного поиска и т. п.

ПрофГид. Стоимость какого имущества чаще всего оценивают оценщики?

Юрий Шарипов. Если говорить о количестве отчетов об оценке, то подавляющее большинство (свыше 80 %) приходится на оценку недвижимости, далее следует оценка машин и оборудования (13,6 %), оценка бизнеса (5 %) и оценка интеллектуальной собственности (около 1 %).

Что касается структуры выручки российского рынка оценки, то по итогам 2019 года, по данным рейтинга RAEX, основную часть занимают недвижимость и бизнес (42 % и 33 % соответственно), далее идут оценка машин и оборудования и интеллектуальной собственности (9 % и 6 % соответственно).

При этом следует особо отметить рост спроса на оценку интеллектуальной собственности. Это обусловлено ростом интереса к данным активам со стороны бизнеса и повышением правовой культуры в сфере интеллектуальных прав с одной стороны, и стратегией государства на создание рынка интеллектуальной собственности и определенными стимулирующими мерами (например, налоговые каникулы по налогу на прибыль при выявлении и постановке на учет нематериальных активов в 2018–2019 гг.), с другой стороны.

ПрофГид. По каким стандартам работают оценщики? Есть ли единые критерии оценки в каждой сфере – недвижимости, бизнесе, инвестиционных проектах?

Юрий Шарипов. В своей деятельности оценщики руководствуются федеральными стандартами оценки, которые являются обязательными для всех оценщиков, которые осуществляют свою деятельность на территории Российской Федерации. На настоящий момент действует 12 Федеральных стандартов оценки, из них 4 стандарта посвящены особенностям оценки определенных активов: недвижимости (ФСО № 7), бизнеса (ФСО № 8), машин и оборудования (ФСО № 10), нематериальным активам и интеллектуальной собственности (ФСО № 11).

ПрофГид. Чем опасна для клиента завышенная или заниженная оценочная стоимость?

Юрий Шарипов. Завышенная стоимость чревата излишними налогами. Ярким примером является завышение кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства по сравнению с рыночной стоимостью. В практике такое превышение иногда бывало достигало 10 раз. Это могло быть, во-первых, следствием несовершенства математической модели, по которой проводилась кадастровая оценка, а во-вторых, и это чаще, следствием административного давления органов власти, заинтересованных в увеличении налоговых поступлений. Соответственно, имущественные налоги в такой ситуации возрастали многократно. Завышение стоимости имущества, передаваемого в залог банку, может быть расценено как мошенничество и привести в наихудшем случае к привлечению к уголовной ответственности. Для банков же принятие активов по завышенной стоимости грозит проверками со стороны Центрального Банка РФ и доначислением резервов.

Занижение стоимости, особенно при совершении сделок, чревато рисками доначисления налогов, признания такой сделки недействительной.

ПрофГид. С какими трудностями сталкиваются в работе оценщики? Бывает ли работа оценщика опасной?

Юрий Шарипов. Основная сложность – это отсутствие доступа к ценам совершенных сделок. Это касается в первую очередь сделок с объектами недвижимости, а также сделок с интеллектуальной собственностью (сделки отчуждения исключительных прав, лицензионные сделки).

Действующее законодательство, к сожалению, абсолютно не защищает оценщика. Более того, оценщик несет полную имущественную ответственность перед клиентами и третьими лицами за результаты проведенных оценок. В последнее время участились случаи необоснованного уголовного преследования оценщиков, поводом для которых явилась разница в величине рыночной стоимости, определенная разными оценщиками. Широко известно дело Ольги Морозовой, которую пытались привлечь к уголовной ответственности за разницу в 25 тысяч рублей (или 5 % от итоговой стоимости объекта). При этом представители контрольно-надзорных и правоохранительных органов часто не видят разницы между затратами на строительство, балансовой, кадастровой и рыночной стоимостью и не понимают природу рыночной стоимости. Тот факт, что рыночная стоимость отличается от кадастровой или балансовой стоимости в меньшую сторону вовсе не является свидетельством недобросовестности оценщика (а зачастую как раз наоборот).

ПрофГид. Как вы думаете, почему в обществе сформировалось мнение, что оценочная деятельность – это благодатное поле для коррупции?

Юрий Шарипов. С одной стороны, органы власти и СМИ сформировали такой образ, особенно активно эта тема обсуждалась в последние годы в свете оспаривания кадастровой стоимости в различных регионах. В последнее время участились уголовные дела против чиновников, в которых так или иначе фигурируют оценщики. Продал глава администрации с аукциона бывший пионерлагерь, который 30 лет не используется и гниет в лесу, получил деньги в бюджет, сэкономил затраты на охрану и содержание. Но находится «специалист», который усматривает в этом ущерб для казны, и крайним делают оценщика, определившего рыночную стоимость этих развалин.

С другой стороны, оценщики такая же часть общества и представляют его срез. И среди оценщиков встречаются не вполне добросовестные, равно как и в любой другой профессии. Но уверен, что доля таковых крайне мала.

ПрофГид. Есть ли в России государственные оценочные компании? Как государство регулирует работу оценщиков?

Юрий Шарипов. В соответствии с федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» функции оценщика были переданы от независимых оценщиков в государственные бюджетные учреждения в сфере кадастровой оценки, которые были созданы и функционируют во всех субъектах Российской Федерации. Однако выполнять иные оценки, кроме кадастровой, они не вправе.

Также существует очень небольшое число государственных унитарных предприятий, работающих на рынке оценки. Самое известное из них это ГУП «ГУИОН» в Санкт-Петербурге.

Государственное регулирование оценочной деятельности осуществляется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки.

ПрофГид. Обязательно оценщику работать в оценочной компании или можно быть независимым специалистом?

Юрий Шарипов. В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик может осуществлять свою деятельность либо занимаясь частной практикой, либо заключив трудовой договор с юридическим лицом, которое отвечает требованиям, установленным законом – иметь не менее 2 оценщиков в штате и застраховать гражданскую ответственность на сумму не менее 5 миллионов рублей.

ПрофГид. Как стать оценщиком?

Юрий Шарипов. Для того чтобы стать оценщиком, необходимо иметь высшее образование по направлению «Оценка» либо высшее образование и курсы переподготовки по оценке стоимости предприятий (бизнеса).

Оценщик должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков, а для вступления в СРО необходимо сдать квалификационный экзамен как минимум по одному из направлений деятельности: оценка недвижимости, оценка движимого имущества либо оценка бизнеса; иметь опыт работы помощником оценщика не менее 3 лет, оплатить взнос в компенсационный фонд и застраховать свою гражданскую ответственность.